Werden Immobilien innerhalb von zehn Jahren an- und wieder verkauft, so liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Früher sprach man insoweit von Spekulationsgeschäften beim Immobilienverkauf. Die Gewinne aus Veräußerungen innerhalb der Zehn-Jahres-Frist unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuer.
Lediglich folgende Ausnahmen sind zu berücksichtigen:
- Die Immobilie wurde im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Eine zwischenzeitliche kurze Vermietungsphase wäre steuerschädlich.
- Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Nicht erforderlich ist jedoch, dass dieser Zeitraum drei volle Kalenderjahre umfasst. Somit kommt es auf den zeitlichen Umfang der Eigennutzung im ersten und dritten Jahr nicht an.
Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch dann vor, wenn Sie die Wohnung mit Familienangehörigen oder gemeinsam mit einer anderen Person bewohnen, z. B. dem Lebensgefährten. Leider zeigt die Praxis, dass es im Zusammenhang mit der Berechnung der Zehn-Jahres-Frist und den Voraussetzungen der Steuerbefreiungen immer wieder zu teuren Fehlern kommt.
Nachfolgend werden daher einige Steuerfallen aufgezeigt, die es zu vermeiden gilt.
Falle 1: Falsche Berechnung der Zehn-Jahres-Frist
Zur Ermittlung der zehnjährigen Spekulationsfrist sind grundsätzlich die Zeitpunkte maßgebend, in denen die obligatorischen Verträge abgeschlossen wurden. Es kommt also auf den jeweiligen Zeitpunkt des notariellen Vertrages an, zu dem die Immobilie erworben und veräußert wird. Nicht maßgebend ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Unerheblich ist auch, wann der Eigentumserwerb im Grundbuch eingetragen wird. Gehen Sie also bei einem geplanten Verkauf nicht zu früh zum Notar.
Falle 2: Falsche Berücksichtigung von ausstehenden Genehmigungen
Steht noch die Genehmigung einer Behörde oder anderen Institution bezüglich der Genehmigung des Verkaufs aus, so ist das für die Berechnung der Zehn-Jahres-Frist unerheblich. Beispiel: Am 30.8.2019 wird der Notarvertrag über den Immobilienverkauf geschlossen. Am 31.8.2019 wäre die Zehn-Jahres-Frist abgelaufen. Der Verkauf steht aber unter dem Vorbehalt, dass das Eisenbahnbundesamt dem Immobilienverkauf zustimmt. Die Genehmigung wird am 30.9.2019 erteilt. Der außerhalb der Veräußerungsfrist liegende Zeitpunkt der Genehmigung ist für die Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG jedoch unerheblich (BFH-Urteil vom 10.2.2015, IX R 23/13).
Es bliebe im Beispielsfall also bei einem Immobilienverkauf zum 30.8.2019 und damit innerhalb der Zehn-Jahres-Frist. Anders ist dies, wenn die Genehmigung einer unmittelbaren Vertragspartei aussteht. Das ist etwa der Fall, wenn der Erwerber durch eine Person ohne Voll-macht, z.B. einen Notariatsangestellten, vertreten wird und er das Rechtsgeschäft erst nach Ablauf der Spekulationsfrist genehmigt. Denn bei einem schwebend unwirksamen Rechtsgeschäft ist nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern auf den Zeitpunkt der Genehmigung abzustellen.
Mit der Genehmigung wird der Kaufvertrag zivil-rechtlich zwar rückwirkend ab Vertragsabschluss wirksam, steuerrechtlich jedoch erst ab Genehmigung (BFH-Urteil vom 2.10.2001, BStBl 2002 II S. 10).
Wichtig: Zur Berechnung der Zehn-Jahres-Frist sollte „Vergangenheitsforschung“ betrieben werden, denn nach zehn Jahren erinnert man sich möglicherweise nicht mehr daran, ob seinerzeit bei Erwerb ein „schwebend unwirksames Rechtsgeschäft“ vorgelegen hat. Also: Schauen Sie in Ihren Unterlagen sehr genau nach, wann der Kaufvertrag wirksam geworden ist.
Immobilienverkauf nach dem 25. Lebensjahres eines Kindes
Oftmals wird eine Immobilie einem Kind unentgeltlich überlassen, etwa eine Eigentumswohnung am Studienort von Sohn oder Tochter, und z. B. nach dem Studium wieder verkauft. Das FG Baden-Württemberg hat entschieden, dass zwar die unentgeltliche Überlassung an ein unterhaltsberechtigtes Kind solange unschädlich ist, wie es in Berufsausbildung ist und das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet hat. Ist das Kind aber älter als 25 Jahre, wird es bei den Eltern nicht mehr steuerlich berücksichtigt, sodass keine „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ mehr vorliegt. Dies gilt auch dann, wenn die zivilrechtliche Unterhaltspflicht gegenüber dem Kind über das 25. Lebensjahr hinaus weiter besteht (FG Baden-Württemberg vom 4.4.2016, 8 K 2166/14).
Das heißt also: Überschreitet das Kind bereits während der Überlassung der Wohnung die Altersgrenze und wird die Immobilie dann verkauft, wird diese im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so dass ein Veräußerungsgewinn in der Spekulationsfrist steuerpflichtig ist.
Auch die zweite Alternative der Steuerbefreiung setzt im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken voraus. In Streitfällen könnte zwar das aktuelle Urteil des FG Baden-Württemberg vom 7.12.2018 (13 K 289/17) weiterhelfen, wonach die Eigennutzung in der zweiten Alternative nicht ununterbrochen sein muss. Darauf verlassen sollte man sich aber nicht, zumal gegen das Urteil die Nichtzulassungsbeschwerde beim BFH anhängig ist.
Falle 4: Verkauf einer Wohnung nach Trennung und Auszug
Trennt sich der Eigentümer einer Wohnung von seiner Lebensgefährtin und zieht aus der Wohnung aus, während die Lebensgefährtin zunächst weiterhin mit den gemeinsamen Kindern in der Wohnung bleibt, so gilt dies nicht als Selbstnutzung im Sinne des § 23 EStG. Aus der Sicht des überlassenden Eigentümers wird die Wohnung dadurch gerade nicht mehr zu eigenen, sondern zu fremden Wohnzwecken genutzt, da der gemeinsame Haushalt mit dem Kind und der Lebensgefährtin aufgelöst wurde.
Folge: Ein Immobilienverkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist wäre dann steuerpflichtig (Hessisches FG, Urteil vom 30.9.2015, 1 K 1654/14).
Falle 5: Immobilienverkauf aus einer Notlage heraus
Erfolgt innerhalb der Spekulationsfrist ein Grundstücksverkauf, ist ein Spekulationsgewinn grundsätzlich ohne Ansehung des Motivs für den Verkauf zu bejahen. Es kommt weder auf eine Spekulationsabsicht an noch ist es erheblich, ob die Veräußerung durch Krankheit, drohende Enteignung oder sonstigen Zwang bedingt war (FG Hessen, Urteil vom 19.5.2008, 5 K 477/06). Eine andere Auffassung vertritt zumindest teilweise das FG Münster mit Urteil vom 28.11.2018 (1 K 71/16 E).
Danach gilt: Ordnet eine Gemeinde die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück auf sich selbst gegen Zahlung einer Entschädigung an, enteignet sie also den Grundstückseigentümer, ist ein hieraus erzielter Gewinn nicht steuerpflichtig. Das Urteil ist allerdings mit Vorsicht zu genießen, da die Revision zugelassen worden ist (Az. IX R 28/18).
Falle 6: Betriebsaufspaltung und Einbringung in GmbH & Co.KG
In der letzten Steuerfalle geht es um betrieblich genutzte Immobilien. Sie ist nicht ganz leicht zu verstehen, dürfte aber zahlreiche Fälle betreffen und ist nur wenigen bekannt. Hierzu ein durchaus typischer Fall: Ein Gewerbetreibender hält ein Grundstück seit etwa vier Jahren im Privatvermögen. Er vermietet es nun an seine GmbH, so dass eine Betriebsaufspaltung entsteht. Die Einlage des Grundstücks erfolgt zum Teilwert; dennoch gilt die Einlage nicht als Veräußerungsgeschäft i.S. des § 23 EStG. Folglich löst die Einlage keine Einkommensteuer aus.
Zwei Jahre später weist der Steuerberater seinen Mandanten darauf hin, dass es doch sinnvoll sei, Grundstück und GmbH-Anteile zum Buchwert gemäß § 24 UmwStG in eine GmbH & Co. KG einzubringen. Der Mandant stimmt dem zu; die Verträge werden entsprechend vorbereitet. Nun kommt es: Die Einbringung nach § 24 UmwStG gilt als rückwirkender Veräußerungstatbestand i.S. des § 23 EStG. Die Einlage eines Grundstücks in das Betriebsvermögen ist nämlich dann nachträglich als Veräußerung zu werten, wenn das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach seiner Anschaffung aus dem Betriebsvermögen veräußert wird (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 1 EStG).
Als Veräußerung wird nach Meinung der Finanzverwaltung auch die Einbringung des Besitzunternehmens ins Gesamthandsvermögen der Personengesellschaft gewertet. Folglich wird rückwirkend auf den Zeitpunkt der Einlage des Grundstücks vor zwei Jahren die Besteuerung nach § 23 EStG ausgelöst. Sind zwischen Erwerb des Grundstücks und der Einlage stille Reserven entstanden, wären diese zu versteuern – und zwar, obwohl die Einbringung in die GmbH & Co. KG zum Buchwert erfolgt ist. Diese Steuerfalle kennen selbst viele Steuerberater nicht – die Finanzverwaltung dafür umso besser.
Wer sein Haus oder seine Eigentumswohnung veräußert, sollte sich zuvor sehr genau erkundigen, ob ein Veräußerungsgewinn zu versteuern ist – und vor allem auch, in welcher Höhe. Auch hier herrschen mitunter falsche Vorstellungen. Denn: Soweit bei der steuerlichen Einkunftsermittlung Abschreibungen, erhöhte Abschreibungen und Sonderabschreibungen als Werbungskosten abgesetzt wurden, müssen diese nun wieder hinzugerechnet, also nachversteuert werden. Im Endergebnis werden so die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die in Anspruch genommenen Abschreibungsbeträge gekürzt. Übrigens würde ein Immobilienmakler nicht für eine falsche Auskunft zur Berechnung der Zehn-Jahres-Frist haften. In einem entsprechenden Fall scheiterte eine gebeutelte Hausverkäuferin in allen Instanzen. Einen Makler trifft im Regelfall keine vertragliche Nebenpflicht, steuerrechtliche Fra-gen zu prüfen – so der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.7.2018, I ZR 152/17).